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【看看约稿】 澳洲华人物业遭强制出售?买房自住、保值、还是养老,你要知道这些事!

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前言


澳洲房子,

一直都是人们关注的话题。

但在低迷的房市,

如何买房和保房,

是我们需要考虑的问题。


先来看看这些新闻。

新闻一:澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹?


这个季节澳洲本事房产销售的旺季,然而每个周末清盘率却屡屡跌破50%,悉尼和墨尔本的房价跌幅也在进一步扩大。


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新闻二:自家物业遭澳税务局强制出售,罚到痛哭!


近年来,澳洲税务局强制外国人出售手中房产,一大波中国名人豪宅被曝光,很多华人物业被强制出售,还要补交税款…


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新闻三:楼市低迷,新州未来4年印花税收入或减少$80亿!  


房地产市场的持续低迷使得新州政府将印花税收入预估减少了80亿澳元。


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新闻四:2018年悉尼房市报告出炉,房价一路跌!  


悉尼大部分地区房价或在下跌,但该市的低价边缘地区和卫星城镇正迎来乐观的增长。中央海岸、悉尼外西南部及Pittwater地区成为今年市场上为数不多的亮点之一,而Parramatta、Kogarah、Roseville Chase、Galston、Lilli Pilli、Russell Lea和Lewisham房价出现降幅。


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新闻五:澳洲房市低迷期或持续1年半


世界最大资产管理公司警告称,由于银行持续收紧贷款和房屋过量导致价格下滑,澳洲的房市低迷还要再持续12-18个月。


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看了这些新闻

让我很想写一篇关于房产的文章,

帮助大伙对买房和保房

有个初步的认识和基本概念。


1




现在买房是福还是祸?


“To buy, or Not to buy, that  is the questions.”


今年讨论房子的话题真的就没断过。我身边很多朋友都是从事房地产相关行业的,从开发商,到房产销售,再到贷款公司,无不认同澳洲房地产市场正在经历着一次低迷时期,这个期限要持续多久?下跌多少?众说纷纭。


在目前的房地产形势下,很多朋友问我“要不要现在买房“的问题。首先,我先明确一下,我是不反对买房的,但看到很多身边认识的朋友由于不清楚自己的目标和选择,盲目使用杠杆买房,最后由于市场原因,估价大减,贷款收紧,导致无法交割,痛失10%的首付,”哑巴吃黄连“,有苦说不出。这也是为什么我想写一篇关于房子的看法,跟朋友们一起好好思考几个问题。


自住,投资,还是养老?


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我认为,问题其实不在于要不要买房。 而是,问自己”我为什么要买房?


一般来说,买房是为了自住 ?还是为了投资?还是为了养老? 因为自住和投资和养老的思路是完全不一样的。


自住房,简单说,讲的是舒适度和可支付能力。找到自己想要长期居住的心仪房子,建立家庭,享受家庭生活的,同时又有能力贷到款,支付的起,go for it。自住房就像一个充电地方,很多朋友们在外面拼搏奋斗后,回到舒适的家,”好好充电”,第二天继续怀着好心情走在实现梦想的道路上。


相反,投资房,跟自己的喜好没有太大的关系,讲的是风险管理和回报。 以投入最少,回报最大为目标。回报表现在capital growth房价增长,和rental income租金回报上。如何选择地点,如何改造增值,去过几次房地产中介讲座的朋友在这方面比我更加清楚了。


最后,以房养老“也是很多人买房的原因,希望通过房地产投资,给自己的退休生活带来经济利益。


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有成功的案例,比如,老李头退休后住在悉尼南区的Hurstville,  拥有的3套房产, 一套自住,两套出租,享受正现金流,而且都是被动收入,支持自己的退休生活,每年还有经济能力出国旅游一次。


但也有很多失败的案例,比如下面这一个:


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护士Jacqueline McDowall 夫妇建立SMSF自管养老金买房,想要以房养老,最后不但没成,而其导致近60%的经济损失


2


除了买房,保房同样重要。


财富管理的本质就是风险管理,我经常会分享的一个财富管理理念是:用财富管理的两条腿走好财富路:增值+保障。 


但如果去马路上,用财富管理的眼光放眼看过去,大多数人都是一条腿在哪里蹦,而且大多数都踩着高跷(杠杆)在那里蹦,一旦有风吹草动,都有可能影响所积累的财富,甚至有可能导致坍塌,变得一无所有。


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对于大多数来澳华人来说,房子是安全感的来源,财富的传承,以及生活的寄托。


特别在近10多年的来澳移民中,越来越多的华人选择利用杠杆,买了一套又一套的房子,像滚雪球一样,希望有一天这些投资房可以升值达到财务自由的目标。但不知不觉中, 自己和资产都陷入各种杠杆断裂的风险当中。


不管是为了自住,投资,还是养老而买房的,很多杠杆持有者的资金链都在那里紧绷着,病不起,伤不起,因为现金流断不起。


希望利息可以降低点,银行贷款审批宽松点,国内的外汇管制放开点。但事与愿违,高债务,难贷款,高风险,这些点也是越来越痛。


很多人都在叹息:


想不到澳洲银行会缩紧贷款

想不到国内的钱汇不出来

想不到利息会往上涨

想不到地产会降温

这么多想不到…


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早在2018年初, 根据澳洲统计局调查显示,澳洲的家庭债务收入比达到近200%。简单来说,200%的家庭债务收入比,就意味着每个月的收入是$100,而需要偿还$200的债务。


这也预示着,一旦这个家庭的主要收入来源失去赚钱的能力,资金链断掉,就将无法偿还债务,而导致房产被银行没收变卖,更有无法保障原本的生活质量和目标。


这时候,我们就要考虑利率的风险,资金链的风险。所以我会告诉我身边所有使用杠杆的朋友们:“有杠杆,一定也要有反杠杆机制”。


“杠杆是把双刃剑,用好则昌,用坏则亡。”


什么是反杠杆呢?


反杠杆理念是我在四大银行做双语理财培训师和双语理财师时服务那些使用杠杆的客户形成的。


简单来说,反杠杆策略就是当杠杆断掉时,债务被完全偿还,保住被抵押的资产。使用杠杆前,一定要知道其利弊。因为杠杆是把双刃剑,用好则昌,用坏则亡。就在我身边就见过一个上千万的资产由于各种风险导致杠杆断裂,最后不得不申请破产的例子。这也加深了这个“有杠杆必须有反杠杆机制“的理念。


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在我服务过的的所有持有杠杆和反杠杆策略的客户当中,有很多是工薪阶层,企业家,高净值客户,顶级富豪,有的是上有老下有小,有的是准备开始自己的财富积累,有的是正在事业的成熟期,有的是正在准备退休。


但他们都有一个诉求,那就是假如我的资金链断掉,我该怎么保护我的房子,我的孩子,还有我的生活。如何回到杠杆断裂以前的生活质量。没有人因为建立反杠杆机制而倾家荡产,但有很多因为没有这层保护机制而导致一无所有。


反杠杆策略的一个主要金融工具就是综合性个人商业保险comprehensive personal insurance。



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杠杆是锦上添花。晴天借伞,雨天收伞。借大钱,还利息,现在用。当出现问题还不了贷款时,银行会毫不犹豫的把房产放到市场上卖掉还款。


反杠杆是雪中送碳。晴天借伞,雨天撑伞。花小钱,保大钱, 享安心。当出现问题还不了贷款时,保险公司会按合同把钱送到您的账户里解决问题。


最后我想说:对自己的未来有了目标才能有规划和方法达成目标,千万不要盲目的追加杠杆,看到别人买房自己也去买房,最后很有可能把自己和家人的财富都暴露于风险当中,却还不知晓。


不管是自住,投资,还是为了“以房养老”,我们都要清楚自己为什么买房,管理相关风险,建立保障体系,来保住自己的房子,传承给自己的孩子。



3


那么,澳洲本地人如何看待自住,投资或养老的?


我服务过澳洲本地(Australian Local)以及澳洲华人(Australian Chinese)的理财客户。这让我更深入了解了中西文化在自住或投资房上的态度上的不同。


自住:


一般来说,房子对于澳洲本地理财客户来就是一个休息和家人一起享受生活的居所。很多高收入人士可能会在市中心住在租金不菲的公寓,或者在安静的区拥有一套独立自住房。子女一旦成年,基本就自己独立出去住了。这时候,父母可能把原本的大房子卖掉,买一个或者租一个小房子,用多出来的钱用于享受退休生活,很少会把房子传承给子女。


投资:


投资而言,对于澳洲本地理财客户,房产也只是众多投资资产类别中的一类。他们会把资产分散投资在不同的资产类别里,就是我们平常说的“不把鸡蛋放在同一个篮子里“。而且,理财投资都是长期,最少3年以上。根据投资人的投资时长和风险承受系数和个人状况进行战略资产配置。


所涉及到的资产可以分为两大类型


Growth Assets增长类资产:包括股票和地产类的资产,一般来说,长期持有会达到高回报,但短期很可能出现波动风险。例如:澳洲股权、国际股权、澳洲地产 (包括REIT地产信托基金)、国际地产、另类资产


Defensive Assets 保守类资产:包括债券和现金类资产,一般来说,长期持有会有较低的回报,但短期内出现波动的机会较小。例如:澳洲债券、国际债券、现金资产



4


一般来说,澳洲本地人很少会有“以房养老”的概念,之前讲了,房子对于他们来说就是一个享受家庭生活的地方,投资也比较偏向于多元化投资。


养老,他们会更倾向于使用澳洲养老金superannuation来积累财富:一个澳洲至今最有效的合法避税的投资结构。


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最新数据显示,澳洲的养老金总共有$2.8 Trillion, 养老金资金池全球排名前四。 


除了投资,养老金投资结构有很多好处,而且适合不同阶段的投资者。对于很多来澳洲不久的华人朋友,这个选项还很陌生,下一期约稿我再来重点来讲一下。


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希望这期“看看约稿“可以在“买房子”的过程中帮助朋友们理清思路,确认目标,认清风险,明智选择。


我相信你应该很快就有答案了。 人生短暂,感恩,这条路上我们能够一起走!


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【作者信息】  


Jeffrey JP 刘梦麒先生拥有悉尼大学商科学士学位和Kaplan高级财务规划师证书。在金融行业从业近10年,他曾任职于Westpac西太银行和ANZ澳新银行,拥有丰富的财富管理行业经验。2017年曾两次被澳洲国家电台SBS特约分享理财心得。在西太银行 Westpac任职时,刘先生负责全澳范围的个人财富管理业务及Westpac贵宾部和私人银行的部分高净值客户的财富管理。此外,作为Westpac的合规理财培训师,他还负责超过300名理财师的战略建议的审核工作,并提供相关培训。



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原文始发于微信公众号(看看澳洲):【看看约稿】 澳洲华人物业遭强制出售?买房自住、保值、还是养老,你要知道这些事!

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