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【看看约稿】商业的崛起——办公楼物业牛市背后的那些事儿

【看看约稿】商业的崛起——办公楼物业牛市背后的那些事儿


前言


在银行对住宅市场限制贷款后,

澳洲住宅市场似乎迎来了一个

不知会何时结束的寒冬。


而在这场寒冬中,

住宅市场逐渐褪去投资的属性。

具备良好居住条件的自住房

迅速替代了之前大热的投资房市场,

使得投资客在住宅地产市场的

投资热情大幅减小。


【看看约稿】商业的崛起——办公楼物业牛市背后的那些事儿

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冰火两重天,住宅地产进入调整期,商业物业却是另一番景象。


因为澳洲经济的稳定增长以及开发商热衷于住宅市场却较为忽视商业地产开发,导致过去数年中,商业地产供给不足,澳大利亚的主要城市商业地产在过去的五年间实现了至少10%的内部收益率


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在所有的商业地产中,悉尼、墨尔本两地的办公楼则无疑是其中表现最好的资产类别,分别实现了18%和15%的惊人内部收益率(收益包含租金回报+物业增值)。


【看看约稿】商业的崛起——办公楼物业牛市背后的那些事儿

良好的经济增长率和低失业率,持续的租金增长,强劲的净吸纳量(新租面积+扩租面积-退租面积)以及创下历史新低的空租率,都是办公楼物业表现优异的因素所在。


悉尼和墨尔本两地的办公楼空租率都在近期达到了4.6%,远远领先于澳大利亚2018年平均数据的9.6%的空租率和两地过去8年两地平均空租率的7.5%和7.0%。


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SourcePRP research


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市场数据喜人,那么对于这些商业物业,投资人是如何进行挑选的呢?


最直观的入门级答案是资本化率(CapitalizationRate),也就是租金和物业价值的比值。


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2018年几个主要的交易也体现了这一点,位于699 Bourke Street Docklands的办公楼物业以1.02亿澳币成交,其租金回报率仅为5.36%;而在悉尼275 Kent Street Sydney 以7.22亿澳币成交的办公楼,则递交了4.55%租金回报的成绩单。


目前澳大利亚央行的低息环境,促使投资人对于租金回报率的要求相应较低,也因此促使物业交易价格增长,给商业物业创造了很好的增值潜力。


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新的机遇也逐渐吸引了在住宅开发上遭遇滑铁卢的开发商们。根据PRP/PCA数据显示,截至2020年4季度,会有接近120万平方米的新办公楼坐落在澳大利亚各大主要城市的中心商业区,其中悉尼、墨尔本、珀斯分别会占据这些新建面积的21.5%,46%, 和12.9%


这些新的办公楼供给将会缓和目前市场对于优质办公楼的急切需求。


牛津经济研究所表示,考虑到悉尼和墨尔本作为澳大利亚商业中心城市的核心地位,两地的办公楼市场依旧预期表现良好,但其包含资本增值的内部收益率则预期下降到8%-9%左右。


整体来说,在未来的3-4年的低利率环境下,依旧不失为创造稳定收益的资产类别。


没有永恒不变的市场。商业物业在每个市场周期里的参数,如前文所述,将随着澳大利亚整体的经济展望,以及澳洲/全球的利率环境而不断变化,从而影响办公楼在未来3-5年的走势。投资人需密切关注,方能在商业地产的全盛周期下持盈守泰。


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【作者信息】  


Tiger Liu 刘晓虎在近年完成了超过2亿澳元的基金管理与债务咨询业务,成为华人贷款基金经理中的佼佼者。他深刻理解澳洲本土市场及在澳华人的投资需求,与澳洲华人群体各大投资商圈保持良好的信任及合作关系。成功与香港,新加坡,马来西亚多家家族办公室达成长期战略合作。


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原文始发于微信公众号(看看澳洲):【看看约稿】商业的崛起——办公楼物业牛市背后的那些事儿

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